空前の低金利で、借り入れ5年の住宅ローンをソニー銀行へ借り換え

photo credit: woodleywonderworks via photopin cc
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このたび住宅ローンを地元の地方銀行からソニー銀行へ借り換えました。病歴があるためダメもとでの挑戦でしたが、結果無事に融資が実行されほっとしています。借り換えに当たって意識したポイントをまとめたいと思います。

目次

  1. 借り換え前のローン
  2. 借り換えの目安
  3. 借り換えに当たって重視したこと
  4. ワイド団信
  5. ソニー銀行を選んだ理由
  6. 病歴について
  7. 住宅ローンを考えている人へ
  8. 必読書

借り換え前のローン

自分が住宅ローンを借りたのは2009年の春。金利は当初10年固定で1.95%でした。返済期間30年、ボーナス返済なしの設定で月々の負担が重かったため、金利水準が大幅に低下しているこの機会にローンを見直すことにしました。

借り入れ当時も金利水準はかなり低いと言われていましたが、この5年の間にさらに金利は低下しました。その銀行でも同じプランの金利が現在は1.5%です。また、全期間固定のフラット35も非常に低い金利となっています。

借り換えの目安

住宅ローンの借り換えには手数料や登記費用といった諸費用がかかるので、それを支払ってでも借り換えるメリットがあるかどうかを確かめる必要があります。

ファイナンシャル・プランナーの教科書的には借り換えの目安として「借入残高1000万円以上、残り返済期間10年以上、金利差1%以上」と言われます。

今回の自分のように借り入れから年数がそれほど経過していないケースでは、残高も多く、残り期間も長いので金利差が1%未満でも借り換えは十分検討に値します。現在は空前の低金利時代なので、数年前に借りたばかりの人も銀行のホームページなどで借り換えのシミュレーションをしてみるといいですよ。

銀行間の競争も激しいため、借り換えを検討していることを現在の銀行に伝えるだけで、引き留め策として金利を低くしてもらえる可能性もあります。私は結局借り換えを選びましたが、元の取引銀行からは10年固定1.5%、つまり新規の借り入れと同じ金利への引き下げを提案されました。

借り換えに当たって重視したこと

今回の借り換えでは金利そのものを見直すことはもちろんですが、当初優遇型を全期間優遇型に変更することを重視しました。

当初優遇型は、借り入れから一定期間の金利を店頭金利から大幅に引き下げるタイプ。自分が借りていた当初10年固定型はこれに該当し、10年経過後は金利引き下げ幅が一気に縮小、ほぼ店頭金利通りとなるものでした。

これに対し、全期間優遇型は金利引き下げ幅こそ当初優遇型より小さいものの、固定期間終了後も優遇が続くため、当初優遇型ほどには返済額が増加しないというメリットがあります。

ワイド団信

自分はメンタルヘルスの不調で1年強の休職経験があり、借り換えの検討を始めた時点では復職から2年、受診終了から1年という状況でした。

仮に銀行側の審査が通っても団信の審査(保険会社による審査)に通らない可能性が高いと思っていたので「ワイド団信」の取り扱いがある銀行を探しました。ワイド団信は、一定の金利上乗せがある代わりに引き受け条件を緩和する保険です。

参考記事:

ソニー銀行を選んだ理由

いくつかの銀行を比較した結果、ソニー銀行に借り換えを申し込みました。その理由は次の通りです。

  • ネット専業のため店頭金利が低い
  • 金利優遇が全期間優遇型
  • 借入後も自由に金利タイプを変更できる
  • 翌月の金利が半月前に公表される
  • ワイド団信を取り扱っている

個人的にすごく惹かれたのが、金利タイプの変更と翌月の金利公表です。

金利タイプ変更は変動→固定はいつでも無料。固定→変動、また固定→固定は手数料がかかりますが、金利情勢によっては無料でできることもあります。来月分の金利を見ながら、随時金利を見直していけるのがいいところです。

当初は固定金利で申し込むつもりでしたが、手続きを始めた5月から今月にかけての間も適用金利が下がってきていたので、ひとまず変動金利(今月は0.899%)にしました。今後、時期を見て固定に切り替えるつもりです。

諸費用込みで借り換えたためローン残高が若干増えたものの、毎月返済額は約1万5,000円少なくなりました。

ワイド団信については、通常は一般団信の審査で通らなかった場合にワイド団信で再審査することになりますが、こちらから希望したら並行して手続きをしてくれました。

病歴について

最終的な審査結果ですが、幸いにも一般団信の方で通過しました。この点、ネット上には「一般論として借り入れは厳しい」といった情報ばかりで、具体例がほとんど見つからなかったので不安だったのですが、必ずしも病歴があれば即団信不可というわけではないことが分かりました。

診断書を添付するといった特別な対策をしたわけでもなく、団信の申し込み書の所定のスペースに、受診期間や復職時期をありのままに書いただけです。メンタルヘルスの不全に苦しむ人が増え、国などが早期受診の大切さを強く訴えるように社会が変化してきた中で、保険会社の審査のあり方も変わってきているのかもしれません。

なので過去に受診歴がある人も、そして現在受診中の人も、決してあきらめないでくださいね。

住宅ローンを考えている人へ

最後に、これから住宅ローンを借りようと考えている人向けに、自分が1回目の借り入れの時に失敗したことを。

まず返済期間の設定についてですが、短くすればしただけ総返済額が減少するものの、その分毎月の返済額が高くなることには十分な注意が必要です。自分の場合は35年に設定しておけば、もう少し毎月の負担は軽くなっていました。

多少無理してでも多めに返していこうと最初は思っても、家計の状況はいつ変化するか分かりません。1度決めた期間を後から延長してもらうのは大変ですし、こうした借り換え時にも原則として返済期間は借り換え前のローンから引き継がれます(借り換え時に期間を延長してくれる銀行もあります)。

多めに返すつもりでも返済期間は長めに設定しておき、「返さなければいけない金額」を抑えつつ、繰り上げ返済を使って「実際に返す金額」を増やす方が後々柔軟に対応できます。

そして繰り上げ返済について。「期間短縮型の方が返済額軽減型より利息削減効果が大きい」とどこでも解説され、これは確かに事実ではあるのですが、やはり気をつけたいことがあります。期間短縮型の場合は毎月の返済額は変わらずに期間だけが短くなるので、今ほど書いた「借り入れ時に返済期間を短く設定する」ことと同様の問題を抱え込むことになります。

また借り手に万が一のことがあった際、団信に加入していればローンの残債は免除されますが、繰り上げ返済をしていたからと言ってその分が返ってくるわけではありません。すでに払ったものは払ったもの。家だけが残り、貯蓄はほとんどなく家族が路頭に迷うという状況も起こり得ます。

住宅ローンの返済はほとんどの人にとって20年、30年を要する超長期戦です。その中では何が起こるか分かりません。ぜひ長期的な視野で、バランス感覚を大事にして借りてくださいね。

自分も今回の借り換えで返済の負担は軽くなったものの、金利上昇リスクへの備えなど、対策が不十分な点が多々あります。金利動向に注意しつつこれからも不断の見直しをしなければ、と思いを新たにしています。

必読書

住宅ローンに関しては、これから借りる人にも、またすでに借りている人にも、次の本が非常に分かりやすく、かつ踏み込んだ解説をしてくれているのでおすすめです。ウサギとカメを主人公に、物語調で住宅ローンの借り方を指南してくれる良書です。

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